Condomínios residenciais podem impedir uso de imóveis para locação pelo Airbnb, decide Quarta Turma

Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu na terça-feira (20) que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. No entanto, a convenção do condomínio pode autorizar a utilização das unidades nessa modalidade de aluguel.

Para o colegiado, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas.

Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada.

Com a decisão, os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento do TJRS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

Alta rotativida​​de

No voto acompanhado pela maioria do colegiado, o ministro Raul Araújo apresentou uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Segundo o magistrado, entre as características da hospedagem estão a alta rotatividade no local e a oferta de serviços – situação presente no caso em julgamento, em que o imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

O ministro ressaltou que, como apontado pelo TJRS, o condomínio não se voltou contra a possibilidade de os proprietários fecharem contrato de aluguel de longa duração, mas questionou a exploração de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.

Contrato at​​ípico

No campo normativo, Raul Araújo lembrou que a Lei de Locações considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. A legislação, segundo o ministro, não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo – como ocorreu no caso dos autos.

Por outro lado, o magistrado apontou que as atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb não possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficientes para serem enquadradas na Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica.

"Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas", explicou o ministro.

Ativida​​de lícita

Em seu voto, Raul Araújo enfatizou que o contrato atípico de hospedagem realizado por meio de plataformas como o Airbnb não configura atividade ilícita, desde que exercida nos limites da legislação.

O ministro apontou que o Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo o próprio código.

"Assim, o direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/1964, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício", concluiu o ministro ao manter o acórdão do TJRS.​

Direito de propriedade

No início do julgamento, o relator, ministro Luis Felipe Salomão – que ficou vencido –, havia dado seu voto contra a possibilidade de os condomínios proibirem as locações por meio de plataformas digitais. Para o ministro, essa modalidade não estaria inserida no conceito de hospedagem, mas, sim, no de locação residencial por curta temporada.

Além de entender que essa atividade não poderia ser enquadrada como estritamente comercial, Salomão considerou que, caso fosse permitido que os condomínios vedassem a locação temporária, haveria violação do direito de propriedade.

Segundo o ministro, o condomínio poderia adotar mecanismos para garantir a segurança – como o cadastramento de pessoas na portaria –, mas não seria possível impedir a atividade de locação pelos proprietários.

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